상속받은 주택, 5년 안에 증여하면 취득세 중과를 피할 수 있나요?

안녕하세요. 담연세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

상속과 증여가 얽힌 부동산 상담을 하다 보면 이런 질문을 종종 받습니다. "상속받은 주택은 5년 동안 주택 수에서 빼준다던데, 그 안에 자녀에게 증여하면 취득세 중과도 피할 수 있는 것 아닌가요?"

결론부터 말씀드리면, 아닙니다. 상속주택을 5년 이내에 증여하더라도, 그 주택을 받는 사람(수증자)의 증여 취득세는 중과 대상에서 제외되지 않습니다. 얼핏 맞는 논리처럼 보이지만 적용되는 조문이 다르기 때문입니다. 오늘은 이 부분을 법제처 해석(22-0681)을 근거로 짚어드리겠습니다.

어떤 상황을 말하는 건가요?

다주택자가 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상의 주택을 상속받은 뒤, 상속개시일부터 5년 이내에 이 주택을 자녀 등에게 증여한 경우입니다.

이때 주택을 증여받은 사람은 '상속 외의 무상취득'을 원인으로 주택을 취득하게 됩니다. 지방세법 제13조의2 제2항은 조정대상지역의 일정가액 이상 주택을 상속 외의 방법으로 무상취득하면 취득세를 중과하도록 정하고 있는데(표준세율에 중과기준세율의 400%를 더한 세율), 과연 이 경우가 중과에서 빠지느냐가 쟁점입니다.

왜 '5년 내 증여면 빠진다'고 오해하나요?

지방세법 시행령 제28조의4 제5항 제3호 때문입니다. 이 조항은 상속으로 취득한 주택으로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택은 소유주택 수에서 제외한다고 정하고 있습니다.

'5년 이내 상속주택은 주택 수에서 빠진다'는 문구만 보면, 증여 취득세 중과에서도 당연히 빠질 것 같습니다. 하지만 이 규정이 언제 쓰이는 것인지를 봐야 합니다.

그런데 왜 중과 대상에서 빠지지 않나요?

그 규정은 '유상거래 시 주택 수를 세는' 상황을 위한 것이지, '무상취득 중과'에는 적용되지 않기 때문입니다.

시행령 제28조의4는 다주택자가 주택을 유상거래로 취득할 때 세율 적용의 기준이 되는 주택 수를 어떻게 산정하는지를 정한 규정입니다. 제5항은 그 주택 수에서 제외할 주택의 범위를 정하는 것이고요. 반면 이번 사안은 유상거래가 아니라 지방세법 제13조의2 제2항의 '무상취득 중과'에 해당합니다. 적용 무대가 다른 것이죠.

게다가 제28조의4 제5항 제3호는 취득 원인이 **'상속'**인 경우를 다루는 조항입니다. 이번처럼 취득 원인이 **'상속 외의 무상취득(증여)'**인 경우에는 문언상 애초에 해당하지 않습니다. 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 문언대로 해석해야 하고 함부로 확장·유추 해석할 수 없으므로, 이 규정을 증여 취득에 끌어다 적용할 수는 없습니다.

증여 취득세 중과에 예외가 아예 없는 건가요?

예외는 따로 있습니다. 다만 그 요건이 명확하게 정해져 있습니다.

지방세법 제13조의2 제2항 단서와 시행령 제28조의6은, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우 등을 중과 예외로 별도 규정하고 있습니다. 이렇게 예외를 제한적으로 명시해 두었다는 것은, 명시되지 않은 '5년 내 상속주택 증여'를 예외로 끌어올 수 없다는 의미이기도 합니다.

실제로 이 제도는 2020년 다주택자의 주택 유상거래 취득과 조정대상지역 내 무상취득에 취득세를 중과하도록 신설된 것으로, 다주택자가 증여 등 무상취득을 투기 우회 수단으로 쓰는 것을 막으려는 취지였습니다. 그래서 예외는 좁게 해석하는 것이 원칙입니다.

정리하며