오피스텔·분양권 때문에 취득세 12% — 주택 수 계산과 생애최초 감면

안녕하세요. 담연세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

집을 사기로 하고 계약서에 도장을 찍은 뒤에 저희를 찾아오시는 분들이 계십니다. 잔금 준비를 하다가 취득세 계산이 예상과 너무 달라서입니다. 1%인 줄 알았던 세금이 8%로, 심지어 12%로 나온다는 이야기를 듣고 오시는 거죠.

원인을 따라가 보면 거의 매번 같은 자리에 도착합니다. 투자용으로 사둔 오피스텔, 또는 몇 년 전에 넣어둔 분양권입니다.

결론부터 말씀드리면, 주거용 오피스텔과 분양권은 취득세 중과 판정에서 주택으로 셉니다. 그런데 정작 그 오피스텔을 살 때는 주택으로 취급하지 않습니다. 이 비대칭 때문에 "내 명의 아파트는 이번이 처음인데 왜 중과냐"는 상황이 생깁니다.

취득세는 잔금을 치르는 순간 이미 결정되고, 그 뒤에는 되돌릴 방법이 사실상 없습니다. 오늘은 계약 전에 반드시 확인하셔야 할 주택 수 계산과 생애최초 감면을 정리해 드리겠습니다.

오피스텔을 살 때는 취득세가 얼마인가요

4%입니다. 주택이 아니라 그 밖의 부동산으로 봅니다(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목).

이유는 조문의 정의에 있습니다. 주택 유상거래 세율 1~3%를 정한 지방세법 제11조 제1항 제8호는 "주택"을 「주택법」상 주택으로서 건축물대장·사용승인서·등기부에 '주택'으로 기재된 주거용 건축물로 한정하고 있습니다. 오피스텔은 건축물대장상 업무시설이라 이 정의에 들어가지 않습니다.

그래서 오피스텔은 이렇게 됩니다.

• 주택 세율 1~3%가 아니라 일률적으로 4%
• 대신 몇 채를 가지고 있든 취득세 중과(8%·12%)는 적용되지 않음

여기까지만 보면 오피스텔이 유리해 보입니다. 문제는 그다음입니다.

그런데 왜 다음에 아파트를 살 때 중과가 되나요

세는 규칙이 다르기 때문입니다.

지방세법 제13조의3은 취득세 중과 판정 시 세대별 주택 수에 다음을 가산하도록 정하고 있습니다.

구분	주택 수 가산	조문
신탁된 주택	위탁자의 주택 수에 가산	제13조의3 제1호
조합원입주권	건물이 멸실된 뒤에도 계속 가산	제2호
주택분양권	매매·증여로 승계취득한 분양권 포함	제3호
주택으로 재산세가 과세되는 오피스텔	사실상 주거용이면 가산	제4호

즉 살 때는 주택이 아니었지만, 셀 때는 주택입니다.

특히 오피스텔은 판정 기준을 정확히 아셔야 합니다. 건축물대장에 뭐라고 적혀 있느냐가 아니라, 재산세가 주택분으로 부과되고 있느냐가 기준입니다. 지방세법 제106조 제3항은 공부상 등재현황과 사실상 현황이 다르면 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하도록 하고 있습니다.

정리하면 이렇습니다.

• 업무시설로 등재되어 있어도 실제로 주거용으로 임대 중이면 주택분 재산세 → 주택 수 산입
• 실제로 사무실로 쓰이고 있다면 → 산입되지 않음

내 오피스텔이 어느 쪽인지 모르시겠다면, 재산세 고지서에 주택분으로 찍혀 있는지 확인하시는 것이 가장 빠릅니다.

언제 취득한 것부터 주택 수에 들어가나요

2020년 8월 12일이 기준선입니다. 이 날짜를 빼놓고 설명하면 정확하지 않습니다.